As mudanças nos desenhos dos quartos de hotéis estão acontecendo de forma perceptível no mercado brasileiro porque o país ainda está passando pela onda de renovação do parque hoteleiro que foi iniciada em 2008, logo após o Brasil ser anunciado como Cidade sede da Copa do Mundo 2014 e das Olimpíadas de 2016. Foi implantado o Projeto Porto Maravilha em 2011, com o objetivo declarado de preparar a região para a Copa do Mundo (realizada em 2014) e as Olimpíadas de 2016, bem como desenvolvê-la economicamente, além de criar novas oportunidades de emprego, moradia, transporte, cultura e lazer para a população local. Diante desta proposta e o cenário econômico adverso, o estímulo a projetos racionais e sustentáveis surgiram, visando à revitalização urbana da Região Portuária do Rio de Janeiro – Lei Municipal 101 de 2009.

O Projeto Porto Maravilha é fruto de uma Operação Urbana Consorciada (OUC) – intervenções pontuais realizadas pelo Poder Público Municipal envolvendo a iniciativa privada (empresas prestadoras de serviços públicos, moradores e usuários locais) que buscam transformações urbanísticas estruturais, melhoras sociais e valorização ambiental. É uma forma de resolver problemas pontuais que dificilmente seriam solucionados pelo Plano Diretor Estratégico do Município. Com prazo de 30 anos para sua conclusão e custo total estimado em 08 bilhões de reais, o projeto consiste na revitalização da chamada Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) da Região do Porto do Rio, compreendida por 05 milhões de metros quadrados da Região Portuária do Rio de Janeiro, tendo como limites as Avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco e Francisco Bicalho, englobando parte do Caju, Gamboa, Saúde, Santo Cristo e parte do Centro da cidade.

Operação Urbana Consorciada da Região Portuária do Rio de Janeiro; Áreas servidas: Região Portuária do Rio de Janeiro; criada em 14/06/2011; Coordenadora Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP). http://www.portomaravilha.com.br

O projeto será realizado pelo consórcio “Porto Novo”, que é um grupo formado pelas empresas Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia com incentivo do Governo Federal e Estadual, que funcionam sob a coordenadoria da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP). Desta forma, a região portuária do Rio tornou-se a célula-mãe de uma nova forma de dividir a responsabilidade sobre a concepção, o planejamento, a construção e a manutenção do espaço urbano. Maior Parceria Público-Privada do País, o Porto Maravilha está a cargo da Concessionária Porto Novo, sendo a primeira concessionária de serviço no Brasil com controle total dos principais serviços prestados pelo poder público em uma localidade, espectro que inclui, além da execução de obras, coleta de lixo, limpeza urbana, manutenção viária, iluminação pública e controle de trânsito. O Grupo Carioca é protagonista na operação de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro, atuando como construtor e como investidor na região. As obras, que têm a participação da Carioca Christiani-Nielsen Engenharia, impressionam pela grandiosidade: um canteiro de 5.000.000 m² onde estão sendo construídos 70km de vias, refeitos 700km de redes de infraestrutura urbana (água, esgoto, iluminação, drenagem e telecomunicações), erguidas três novas ETEs, criados 17km de ciclovias e plantadas 15.000 árvores. Entre os grandes desafios colocados à engenharia, destacam-se a demolição do Elevado da Perimetral, a execução de 4km de túneis (o túnel da Via Expressa terá 3.022m de extensão e será o maior do País em área urbana) e o Museu do Amanhã.

O “Edifício A Noite”, localizado a Praça Maua, construção iniciada em 1927, projeto do arquiteto francês Joseph Gire – também responsável pelo Hotel Copacabana Palace – e do brasileiro Elisário Bahiana.

Durante a obra foi utilizada a nova tecnologia do concreto armado, dando grande impulso à engenharia praticada no Brasil daquele período. A histórica fachada do A Noite e as áreas internas revelam as influências do estilo art decó. Entretanto, após algumas reformas internas, o interior do prédio foi um pouco descaracterizado. Além do que se via, o que se ouvia também marcou. No fim da década de 1930, mais precisamente em 1937, já sem o jornal o A Noite, sediou a Rádio Nacional, que vivia a era de ouro do rádio com seus programas de auditório e novelas de rádio. Por lá passaram cantores como Sílvio Caldas, Francisco Alves e Orlando Silva, entre outros.

A estrutura de 22 andares e uma altura de 102 metros – o que corresponde a 30 andares de um edifício atual – foi calculado por Emílio Henrique Baumgart, engenheiro que posteriormente se tornou responsável pelo Ministério da Educação e Cultura. Até os anos 1930, foi considerado o prédio mais alto da América Latina, até ser ultrapassado pelo Martinelli, que fica em São Paulo e foi inaugurado em 1934

Até o ano de 2012, o prédio foi sede da simbólica Rádio Nacional, que há três anos se mudou para o espaço da Empresa Brasil de Comunicação EBC, na Gomes Freire, na Lapa. Em 2013, o edifício foi tombado pelo Conselho Consultivo do Patrimônio Cultural do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), recebendo o reconhecimento coincidente com sua altura e tamanha importância. Atualmente, sem o mesmo glamour de outras épocas, o A Noite é sede do Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI). Uma possível reforma prevê a volta da Rádio Nacional para o edifício, no entanto, a proposta ainda não foi concretizada.

VLT e MAR (MUSEU DE ARTE DO RIO), ao lado, VLT tendo o Teatro Municipal como pano de fundo

Baseado em princípios de sustentabilidade, o programa básico consiste na reurbanização de vias, recuperação e ampliação da infraestrutura, implantação de veículo leve sobre trilhos (VLT), construção de túneis, além da implantação de mobiliário urbano e redes de ciclovias. O projeto Porto Maravilha também realizará a valorização do patrimônio histórico e a promoção do desenvolvimento social e econômico da região. O Museu de Arte do Rio de Janeiro (MAR) e o Museu do Amanhã serão construídos em parceria com a Fundação Roberto Marinho, exemplos de grande impacto cultural na região. O projeto visa elevar a qualidade de vida para a população residente na região por meio da requalificação. Juntos, os programas Porto Maravilha Cidadão e Porto Maravilha Cultural complementam a operação urbana, mostrando que é viável recuperar os espaços urbanos degradados para construir uma cidade que respeite cultura, história e o meio ambiente e que seja cada vez mais justa para todos os seus cidadãos.

MAR-MUSEU DE ARTE DO RIO, o projeto arquitetônico do MAR é do escritório carioca Bernardes + Jacobsen. O complexo engloba 15.000m² e inclui oito salas de exposições e cerca de 2.400 m², divididos em quatro andares. Fonte: Acervo MAR
MAR-MUSEU DE ARTE DO RIO, o projeto arquitetônico do MAR é do escritório carioca Bernardes + Jacobsen. O complexo engloba 15.000m² e inclui oito salas de exposições e cerca de 2.400 m², divididos em quatro andares. Fonte: Acervo MAR

Numa outra vertente, o Grupo Carioca, lançou em maio de 2014 o projeto de recuperação e reformulação do Moinho Fluminense — um conjunto de prédios históricos, tombado pelo município, localizado na região portuária. Com investimento de R$ 1 bilhão, o novo complexo vai contar com um hotel design (o primeiro a ser construído dentro de um silo no Brasil) com cerca de 200 quartos, uma torre de mais de 50.000 m² de área para locação, um centro comercial de aproximadamente 17.000 m², com cinemas e praça de alimentação, um medical center, escritórios e 36 unidades de um residencial com serviços. Além disso, haverá uma estação de VLT em frente ao Moinho e mais de mil vagas de estacionamento. As obras começaram em 2015 e o empreendimento buscará a certificação Leed de sustentabilidade, está previsto para começar a funcionar em 2018. Nos últimos quatro anos, quase que a totalidade dos novos empreendimentos está buscando a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), a qual classifica as obras como edifício verde. E um desses aliados é a escolha adequada de sistemas de climatização que garantam eficiência energética e contribuam com a sustentabilidade, o que não ocorre com as construções mais antigas.

a reformulação do Moinho Fluminense, conjunto de prédios altos e ao fundo, do lado esquerdo, o Museo do Amanha, de Santiago Calatrava, sobre a Bahia da Guanabara.
A reformulação do Moinho Fluminense, conjunto de prédios altos e ao fundo, do lado esquerdo, o Museo do Amanha, de Santiago Calatrava, sobre a Bahia da Guanabara.

Nos Estados Unidos da América, o retrofit surgiu de forma natural, mas aqui no Brasil será um caso de sobrevivência. Manter, comprar um empreendimento ou alugar espaços corporativos em prédios que ainda possuem sistemas antigos de ar condicionado elevará de forma sensível o consumo de energia elétrica e de água. Para não haver estagnação nessa área, será preciso modernizar sua tecnologia. Entre essas empresas estão shopping centers, hospitais, condomínios empresariais e universidades. Hoje, cerca de 50% dos custos de energia elétrica desses empreendimentos estão relacionados com o consumo do ar-condicionado, um item bastante oneroso na atual conjuntura econômica e social.

o prédio original do Moinho Fluminense e ao lado, já finalizado como mostra a imagem ilustrativa do Projeto, que devera ser concluído em 2018.
O prédio original do Moinho Fluminense e ao lado, já finalizado como mostra a imagem ilustrativa do Projeto, que devera ser concluído em 2018.

 

mais uma parte do Moinho Fluminense que será concluído em 2018, e ao lado, mais um prédio original, do complexo existente.
Mais uma parte do Moinho Fluminense que será concluído em 2018, e ao lado, mais um prédio original, do complexo existente.

Retrofit ganhou força no Rio. A falta de terrenos para desenvolvimento de novas regiões comerciais abre espaço para reforma de prédios antigos incentivados pela alta procura de escritórios e pela escassez de terrenos na cidade do Rio de Janeiro, os retrofits de edifícios comerciais estão em alta no centro da capital fluminense. Uma pesquisa da consultoria imobiliária CB Richard Ellis mostrou que, em 2011, a região recebeu aproximadamente 60.000m² em retrofits, quase três vezes mais do que o entregue no ano anterior, em torno de 22.000m². A alta demanda por escritórios pode ser comprovada pelas baixas taxas de vacância registradas neste ano. Segundo a CB Richard Ellis, apenas 1,3% dos espaços corporativos ficou vazio no primeiro trimestre de 2011. Durante 2012, um novo estoque de lajes comerciais foi inaugurado em toda a cidade, incluindo os retrofits, cerca de 200.000m².

dozi
Os números de 2011 no Rio de Janeiro ultrapassaram 60.000 m2 de retrofit, incluindo os 15.000 m2 do Edifício Castelo, reformado pela incorporadora Hines.

“O centro do Rio de Janeiro é essencialmente comercial e há muitos prédios antigos, como alguns da época em que era capital do Brasil, que podem passar pelo processo de retrofit”, conta Ronald Ansbach, vice-presidente da incorporadora Hines, que reformou o Edifício Castelo em 2012, resultado da união dos prédios Castello e Nilomex, datados de 1931. O novo empreendimento possui 15.520 m² de área locável. Além deste, a Hines também revitalizou o Edifício Flamengo Park Towers. Especialistas do setor imobiliário contam que no Rio de Janeiro não é possível buscar novas regiões para a migração dos centros comerciais. “Em São Paulo sempre surge uma nova área de negócios, como as avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Faria Lima, a Marginal do Pinheiros, entre outras. Isso é uma peculiaridade de São Paulo, no Rio não há esta alternativa. A saída, em alguns casos, é o retrofit”, explica Ansbach. É preciso saber que há dificuldades neste processo, uma das maiores dela está em encontrar a titularidade dos empreendimentos, pois, em geral, eles têm vários proprietários. A aprovação de um projeto de retrofit leva cerca de um ano. Se o empreendimento for tombado, pode demorar até um ano e meio.

A Avenida Presidente Vargas, no centro do Rio de Janeiro, tem passado por um processo de transformação nos últimos anos. Nas décadas de 1980 e 1990 a via de 4km de extensão sofreu com a migração das empresas para outros bairros da cidade, como Flamengo, Botafogo e Barra da Tijuca. Mas a realização de retrofits em uma série de edifícios vem resgatando a vocação comercial da região, que já é uma das mais valorizadas da capital fluminense, com vários empreendimentos triple A e certificados como “edifícios verdes”. Isso significa que da especificação dos materiais à destinação dos resíduos da obra, tudo foi pensado para reduzir o impacto ambiental causado pela construção e também pela operação do edifício ao longo dos anos. Nos revestimentos, foi dada preferência ao uso de materiais recicláveis, como vidros e elementos metálicos, além de tintas e vernizes com baixos índices de compostos orgânicos voláteis, prejudiciais ao meio ambiente. A seleção de materiais levou em conta, ainda, o efeito provocado pelo transporte das matérias-primas dos seus locais de origem até o canteiro. Um exemplo foi a escolha do granito extraído de reservas do Espírito Santo, mais próximas do Rio de Janeiro.

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